L2I.3 — Valuasi Absolut: Arus Kas Terdiskonto (Versi Belajar) — Invesmentpedia

Model bilang Rp382, pasar bilang Rp1.500

Setelah modul ini, kamu bisa

menghitung arus kas bebas bagi perusahaan (FCFF) dan bagi pemegang saham (FCFE);
menghitung WACC dan tahu kenapa arus kas harus dipasangkan dengan tingkat diskonto yang cocok;
membangun model DCF lengkap, termasuk nilai terminal, dan menyadari betapa dominannya nilai itu;
menyajikan hasil sebagai tabel sensitivitas, bukan satu angka;
memakai DCF terbalik untuk membongkar asumsi yang tersirat di harga pasar.

Kak, aku sudah bikin model DCF untuk PT XYZ. Nilainya Rp382 per saham. Harganya Rp1.500!

Berarti sahamnya kemahalan 74,5%! Semua orang harus jual!

JRENG!

Hati-hati. Angka itu bukan "nilai yang benar". Itu nilai yang mengikuti asumsimu. Kalau beda sejauh itu dari pasar, cek dulu asumsimu.

Jadi DCF-ku salah?

Bukan salah. Belum lengkap. Ayo kita bongkar: arus kasnya, tingkat diskontonya, nilai terminalnya, lalu kita balik pertanyaannya.

Raka melakukan apa yang dilakukan banyak orang saat pertama kali membuat DCF: menghasilkan satu angka, lalu menganggap angka itu kebenaran. Modul ini akan mengajarinya cara membuat DCF dengan benar, dan yang lebih penting, cara membacanya dengan jujur.

Gagasan inti: nilai = uang masa depan, ditarik ke hari ini

Kamu sudah tahu bahwa Rp100 ribu hari ini lebih berharga daripada Rp100 ribu setahun lagi. Uang hari ini bisa ditabung dan bertumbuh. Jadi uang masa depan harus "dikecilkan" dulu sebelum bisa dibandingkan dengan uang hari ini. Proses mengecilkan ini disebut mendiskonto.

Nilai sebuah bisnis dihitung dengan cara yang sama. Metodenya disebut DCF (discounted cash flow), atau arus kas terdiskonto.

\[ V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{FCF_t}{(1+r)^t} + \frac{TV_n}{(1+r)^n} \]

\(V_0\): nilai bisnis hari ini
\(FCF_t\): arus kas bebas di tahun ke-\(t\)
\(r\): tingkat diskonto: imbal hasil yang diminta penyedia modal
\(TV_n\): nilai terminal: ringkasan nilai semua arus kas setelah tahun ke-\(n\)

perkirakan arus kas beberapa tahun ke depan, kecilkan masing-masing ke nilai hari ini, lalu tambahkan nilai "sisa umur" bisnisnya. Contoh: arus kas Rp110 juta setahun lagi dengan r = 10% bernilai 110 ÷ 1,10 = Rp100 juta hari ini.

DCF tidak menghasilkan nilai yang benar. DCF menghasilkan nilai yang mengikuti asumsimu. Ubah asumsi sedikit, hasilnya berubah banyak. Gagasannya benar, tetapi menuntutmu menebak arus kas bertahun-tahun ke depan, dan tidak ada yang bisa melakukannya dengan tepat.

DCF yang lemah

Menghasilkan satu angka "nilai wajar". Membandingkannya dengan harga. Memberi ilusi ketepatan.

VS

DCF yang kuat

Menghasilkan rentang dengan sensitivitas. Mengungkap asumsi yang tersirat di harga. Memaksa semua asumsi ditulis dan diuji.

Dengan tingkat diskonto 11,04% per tahun, Rp1 yang baru diterima lima tahun lagi hanya bernilai sekitar 59 sen hari ini (1 ÷ 1,1104⁵ ≈ 0,5924). Makin jauh dan makin berisiko sebuah arus kas, makin kecil nilainya hari ini.

Nilai bisnis = nilai hari ini dari semua arus kas masa depannya. Gagasannya sederhana, hasilnya rapuh. Karena itu DCF dipakai untuk menguji asumsi, bukan untuk "menemukan harga yang benar".

Langkah 1 · Arus kas bebas: kue untuk siapa?

Arus kas yang didiskonto adalah arus kas bebas. Tetapi ada dua versi, bergantung pada siapa yang berhak atas kas itu.

(a) FCFF: kas untuk semua penyedia modal

FCFF adalah kas yang tersedia bagi semua penyedia modal: bank yang memberi pinjaman dan pemegang saham.

\[ \text{FCFF} = \text{EBIT} \times (1 - t) + \text{D\&A} - \text{Belanja modal} - \Delta\text{Modal kerja} \]

\(\text{EBIT} \times (1-t)\): laba usaha setelah pajak (\(t\) = tarif pajak)
D&A: penyusutan dan amortisasi, ditambahkan kembali karena bukan uang keluar
Belanja modal: uang untuk membeli dan mengganti mesin, gedung, peralatan
\(\Delta\)Modal kerja: tambahan uang yang "nyangkut" di piutang dan persediaan

mulai dari laba usaha setelah pajak, tambahkan kembali biaya yang bukan uang keluar, lalu kurangi uang yang benar-benar dipakai untuk alat kerja dan modal kerja. PT XYZ: 525 × 0,78 + 210 − 385 − 55 = Rp179,5 miliar.

(b) FCFE: kas khusus pemegang saham

FCFE adalah kas yang tersisa untuk pemegang saham saja, setelah bunga dibayar dan utang baru diperhitungkan.

\[ \text{FCFE} = \text{FCFF} - \text{Beban bunga} \times (1-t) + \text{Utang baru bersih} \]

dari kas untuk semua, kurangi bagian pemberi utang (bunga setelah dihemat pajak), lalu tambahkan pinjaman baru bersih yang masuk.

Arus kas	Didiskonto dengan	Menghasilkan
FCFF (untuk semua penyedia modal)	WACC	Nilai perusahaan (EV). Nilai ekuitas = EV − utang bersih
FCFE (untuk pemegang saham)	Biaya ekuitas	Langsung nilai ekuitas

Mendiskonto FCFF dengan biaya ekuitas, atau FCFE dengan WACC. Hasilnya salah secara besar, bukan sekadar "lebih hati-hati". Aturannya: arus kas milik siapa, didiskonto dengan imbal hasil yang diminta siapa. Harus cocok.

Mana yang dipakai? Kalau komposisi utang perusahaan relatif stabil, FCFF lebih lazim dan lebih stabil. Kalau komposisi utang berubah besar, FCFE bisa dipakai dengan hati-hati. Untuk bank, pakai FCFE atau model dividen, karena utang (simpanan nasabah) adalah bahan baku usahanya.

Belanja modal: merawat atau tumbuh?

Jenis belanja modal	Fungsi	Perlakuan
Pemeliharaan	Mengganti yang aus agar kapasitas tetap	Wajib dikurangkan, bukan pilihan
Pertumbuhan	Menambah kapasitas	Dikurangkan, tetapi harus menghasilkan pertumbuhan yang diasumsikan

Masalahnya, laporan keuangan biasanya tidak memisahkan keduanya. Ada tiga cara memperkirakan: memakai penyusutan sebagai patokan biaya pemeliharaan (kasar, karena penyusutan berbasis harga beli lama), memakai rasio historis belanja modal terhadap pendapatan di tahun tanpa ekspansi (butuh data panjang), atau memakai keterangan manajemen (tidak selalu ada, dan bisa memihak).

Pasangkan arus kas dengan tingkat diskonto yang cocok: FCFF dengan WACC, FCFE dengan biaya ekuitas. Dan periksa konsistensi: kalau kamu mengasumsikan pertumbuhan tinggi, belanja modalmu harus cukup untuk mendukungnya. Pertumbuhan tinggi dengan belanja modal setara penyusutan adalah model yang tidak konsisten.

Langkah 2 · Tingkat diskonto: harga dari risiko

Biaya ekuitas

Pemegang saham menanggung risiko lebih besar daripada penabung deposito. Karena itu mereka meminta imbal hasil lebih tinggi. Imbal hasil minimum yang diminta itu disebut biaya ekuitas. Cara lazim memperkirakannya:

\[ k_e = r_f + \beta \times \text{Premi risiko ekuitas} \]

\(r_f\): tingkat bebas risiko: di Indonesia, imbal hasil SBN (Surat Berharga Negara) rupiah bertenor panjang
\(\beta\): beta: seberapa peka saham ini terhadap naik-turunnya pasar
Premi risiko ekuitas: tambahan imbal hasil yang diminta untuk berinvestasi di saham secara umum

imbal hasil aman, ditambah "ongkos keberanian" yang disesuaikan dengan seberapa liar sahamnya. Sebagai ilustrasi: kalau r_f 6,5%, beta 1,1, dan premi 5%, biaya ekuitasnya 6,5% + 1,1 × 5% = 12%.

Premi risiko ekuitas tidak bisa diamati langsung. Perkiraan para ahli berbeda-beda cukup jauh. Beta dihitung dari data masa lalu yang terus berubah, dan pada saham yang jarang diperdagangkan beta bisa tidak bermakna. Jadi perlakukan biaya ekuitas sebagai rentang, bukan satu angka pasti.

WACC: biaya rata-rata seluruh modal

Perusahaan dibiayai dua sumber: pemegang saham dan pemberi utang. WACC (biaya modal rata-rata tertimbang) menggabungkan biaya keduanya sesuai porsinya.

\[ \text{WACC} = \frac{E}{E+D} \times k_e + \frac{D}{E+D} \times k_d \times (1-t) \]

\(E\), \(D\): nilai pasar ekuitas dan utang (bukan nilai buku)
\(k_e\): biaya ekuitas
\(k_d\): biaya utang sebelum pajak (bunga pinjaman)
\(t\): tarif pajak

rata-rata biaya modal, ditimbang menurut porsinya. Biaya utang dikali (1 − t) karena bunga mengurangi laba kena pajak, sehingga biaya efektifnya lebih murah. Inilah "manfaat pajak" dari utang.

WACC = rata-rata tertimbang biaya ekuitas dan biaya utang setelah pajak, memakai nilai pasar. Semua komponennya perkiraan, jadi perlakukan hasilnya sebagai rentang.

Langkah 3 · Nilai terminal: gunung es di bawah laut

Model DCF biasanya memperkirakan arus kas secara rinci untuk 5 sampai 10 tahun. Setelah itu? Bisnisnya kan tidak berhenti. Semua arus kas setelah periode rinci diringkas menjadi satu angka: nilai terminal.

Metode (a): pertumbuhan abadi

\[ TV_n = \frac{FCF_n \times (1+g)}{r - g} \]

\(FCF_n\): arus kas tahun terakhir proyeksi rinci
\(g\): pertumbuhan abadi setelahnya
\(r\): tingkat diskonto (WACC untuk FCFF)

arus kas tahun berikutnya dibagi selisih antara tingkat diskonto dan pertumbuhan. PT XYZ: 263,74 × 1,04 ÷ (0,1104 − 0,04) = 274,29 ÷ 0,0704 ≈ Rp3.897,7 miliar di tahun ke-5.

Rumus ini membagi dengan (r − g). Kalau g sama dengan r, pembaginya nol dan nilainya tak terhingga. Kalau g lebih besar, hasilnya negatif. Secara ekonomi, g ≥ r berarti perusahaan tumbuh lebih cepat dari ekonomi selamanya, sampai akhirnya menjadi seluruh ekonomi. Itu mustahil. Batas praktisnya: g tidak boleh melebihi pertumbuhan nominal ekonomi jangka panjang.

Metode (b): kelipatan keluar

\[ TV_n = \text{EBITDA}_n \times \text{kelipatan} \]

anggap bisnisnya "dijual" di akhir tahun ke-n pada kelipatan EBITDA tertentu. Lebih sederhana, tetapi ini memasukkan kembali valuasi relatif ke dalam valuasi absolut. Kalau kelipatan pasarnya sedang tidak wajar, hasilnya ikut tidak wajar.

Pada model 5 tahun dengan asumsi lazim, nilai terminal biasanya menyumbang 60–80% total nilai. Pada PT XYZ: 73,6%. Bagian terbesar nilai berasal dari asumsi tentang masa setelah periode yang diproyeksikan rinci.

Ini bukan alasan menolak DCF. Ini alasan untuk tiga kebiasaan: selalu laporkan porsi nilai terminal, selalu uji sensitivitas terhadap g dan r, dan jangan pernah menyajikan hasil DCF sebagai satu angka.

Nilai terminal adalah bagian terbesar sekaligus paling rapuh dari DCF. Syaratnya mutlak: g lebih kecil dari r, dan g tidak melebihi pertumbuhan nominal ekonomi jangka panjang.

Merakit model lengkap PT XYZ

FCFF tahun dasar. 525 × 0,78 = 409,5. Ditambah penyusutan 210, dikurangi belanja modal 385 dan kenaikan modal kerja 55. FCFF = 179,5.
WACC. Ekuitas 7.500, utang 1.505. Bobot ekuitas 83,29%, bobot utang 16,71%. Biaya ekuitas 12%, biaya utang 8% × 0,78 = 6,24%. WACC = 0,8329 × 12% + 0,1671 × 6,24% = 9,995% + 1,043% = 11,04%.
Proyeksi 5 tahun, tumbuh 8%. FCFF tahun 1 sampai 5: 193,86; 209,37; 226,12; 244,21; 263,74. Setelah didiskonto: 174,59; 169,81; 165,17; 160,65; 156,26. Jumlahnya 826,48.
Nilai terminal (g = 4%). TV = 3.897,7. Nilai kininya 3.897,7 ÷ 1,1104⁵ = 2.309,2.
Nilai perusahaan dan ekuitas. EV = 826,5 + 2.309,2 = 3.135,7. Dikurangi utang bersih 1.225, nilai ekuitas = 1.910,7. Dibagi 5.000 juta saham = Rp382 per saham.
Diagnostik wajib. Porsi nilai terminal 73,6%. Harga pasar Rp1.500. Nilai model Rp382, selisih −74,5%.

Tafsir yang salah

"Saham ini kemahalan 74,5%. Jual!"

VS

Tafsir yang benar

"Dengan asumsiku, nilai model jauh di bawah harga. Asumsiku dan asumsi pasar berbeda jauh. Apakah pertumbuhan 8%-ku terlalu rendah?"

Kenapa tafsir pertama salah? Selisih 74,5% jauh lebih besar daripada ketidakpastian yang wajar. Harga pasar mencerminkan pandangan gabungan banyak pelaku. Model mencerminkan asumsi satu orang. Ketika keduanya berbeda sejauh ini, kemungkinan terbesar bukan pasar yang keliru, melainkan asumsimu belum menangkap apa yang diketahui pasar. Analis yang kompeten menganggapnya sinyal untuk memeriksa asumsi, bukan temuan peluang.

Model DCF yang lengkap selalu disertai diagnostik: porsi nilai terminal dan selisih terhadap harga pasar. Selisih yang sangat besar adalah alasan untuk memeriksa asumsimu sendiri dulu.

Tabel proyeksi lengkap

Tahun	FCFF	Faktor diskonto	Nilai kini
1	193,86	0,9006	174,59
2	209,37	0,8110	169,81
3	226,12	0,7304	165,17
4	244,21	0,6578	160,65
5	263,74	0,5924	156,26
Jumlah	—	—	826,48

Faktor diskonto tahun ke-\(t\) = \(1 / (1{,}1104)^t\). Utang bersih = utang berbunga 1.505 − kas 280 = 1.225. Nilai per saham = 1.910,7 miliar ÷ 5.000 juta lembar ≈ Rp382.

Langkah 4 · Sensitivitas: jawabannya berupa tabel

Keluaran DCF yang jujur bukan satu angka, melainkan tabel. Minimal 3 × 3: beberapa nilai WACC dikombinasikan dengan beberapa nilai pertumbuhan terminal.

Nilai per saham PT XYZ	g = 3,0%	g = 4,0%	g = 5,0%
WACC 10,00%	Rp407	Rp493	Rp613
WACC 11,04% (dasar)	Rp321	Rp382	Rp463
WACC 12,00%	Rp259	Rp305	Rp365

Temuan	Artinya
Rentang Rp259 sampai Rp613	Tertinggi dibagi terendah = 2,37 kali
g dari 3% ke 5% (WACC dasar)	Rp321 menjadi Rp463, naik 44,2%
WACC dari 10% ke 12% (g dasar)	Rp493 menjadi Rp305, turun 38,1%
Harga pasar Rp1.500	Di luar seluruh rentang

Dua asumsi yang tidak bisa diamati langsung, WACC dan g, menggeser hasil sampai 2,37 kali lipat. Itu sifat metodenya, bukan kesalahan model tertentu.

Yang kamu lihat di tabel	Artinya
Rentang sempit	Kesimpulan cukup kokoh terhadap asumsi
Rentang lebar	Kesimpulan bergantung pada asumsi. Katakan terus terang
Harga pasar di dalam rentang	DCF tidak bisa menyimpulkan mahal atau murah
Harga pasar jauh di luar rentang	Perlu penjelasan: asumsi siapa yang keliru?

Cara melaporkan yang jujur

"Dengan rentang asumsi yang wajar, model menghasilkan Rp259 sampai Rp613 per saham. Harga pasar Rp1.500 berada di luar rentang ini. Artinya pasar mengasumsikan pertumbuhan jauh lebih tinggi daripada 8% yang saya proyeksikan." Bukan: "Nilai wajar saham ini Rp382."

Sajikan tabel, tandai sel asumsi dasarmu, dan sebutkan rentangnya. Menyajikan satu angka dari DCF menyembunyikan ketidakpastian yang melekat pada metodenya.

Langkah 5 · DCF terbalik: apa yang harus benar?

Inilah penggunaan DCF yang paling berguna. Alih-alih menebak asumsi untuk menghasilkan nilai, mulailah dari harga pasar, lalu cari asumsi apa yang membuatnya masuk akal.

Langkah	Tindakan
1	Pakai struktur model DCF yang sama
2	Tetapkan WACC dan pertumbuhan terminal pada nilai yang wajar
3	Cari pertumbuhan periode rinci yang membuat nilai model = harga pasar
4	Nilai: masuk akalkah pertumbuhan itu bagi perusahaan ini di industrinya?

EV pasar = 7.500 + 1.505 − 280 = 8.725.
Tahan WACC 11,04% dan g terminal 4%. Coba-coba pertumbuhan FCFF 5 tahun sampai EV model = 8.725.
Hasilnya: pertumbuhan 35,01% per tahun selama lima tahun. Porsi nilai terminal naik menjadi 80,8%.
Artinya FCFF harus naik dari 179,5 menjadi 805,2 dalam lima tahun, sekitar 4,5 kali lipat.

DCF biasa

"Nilainya Rp382, harganya Rp1.500, jadi mahal." Mudah dibantah: "asumsimu salah". Perdebatannya tentang model.

VS

DCF terbalik

"Harga ini mengasumsikan FCFF tumbuh 35% per tahun selama 5 tahun. Masuk akal?" Sulit dibantah, karena itu asumsi pasar sendiri. Perdebatannya tentang usaha.

Sekarang pertanyaannya tajam dan bisa dijawab dengan riset: Berapa pertumbuhan FCFF perusahaan ini 5 sampai 10 tahun terakhir? Berapa pertumbuhan industrinya? Bisakah marjinnya membaik, dan lewat mekanisme apa? Cukupkah belanja modalnya? Pernahkah perusahaan sebanding mencapai pertumbuhan seperti itu?

Tunggu. FCFF PT XYZ kecil karena belanja modalnya 385, jauh di atas penyusutan 210, kan?

Iya! Kalau sebagian besar itu belanja pertumbuhan, berarti kas hari ini sedang "ditanam" untuk masa depan.

AHA!

Betul. Dan modelmu yang cuma tumbuh 8% mungkin justru tidak konsisten dengan belanja modal sebesar itu. Itulah temuan sebenarnya.

Temuan ini hanya muncul karena tiga alat dipakai bersama: rasio laporan keuangan (belanja modal menyerap 83,3% kas operasi), valuasi relatif (P/FCF 97,40 kali), dan DCF beserta bentuk terbaliknya. Langkah berikutnya: pisahkan belanja modal pemeliharaan dan pertumbuhan dari catatan laporan, nilai apakah pertumbuhan itu bisa dipertahankan lewat analisis industri, lalu susun tesis dengan syarat pembatalan.

DCF biasa menuntutmu benar tentang masa depan. DCF terbalik hanya menuntutmu menilai apakah sebuah asumsi masuk akal. Tugas kedua jauh lebih bisa dikerjakan.

Penyalahgunaan DCF dan kapan tidak cocok

Model DCF-ku bilang nilai saham ini Rp5.000! Pertumbuhan terminalnya kupasang 15%, biar adil.

WACC-nya berapa, Om? Kalau 12%, g 15% bikin r − g negatif. Rumusnya rusak, nilainya tidak bermakna!

Asumsi yang diubah-ubah sampai hasilnya cocok dengan keinginan bukan analisis. Itu dongeng dengan angka desimal.

Penyalahgunaan	Kenapa terjadi	Penangkal
Ilusi ketepatan	Angka desimal terkesan akurat	Laporkan rentang; bulatkan ke ratusan rupiah
Mengutak-atik asumsi sampai hasilnya cocok	Bias konfirmasi	Tetapkan asumsi sebelum menghitung; catat setiap perubahan
Pertumbuhan terminal terlalu tinggi	Membesarkan nilai secara dramatis	Batasi pada pertumbuhan nominal ekonomi
Marjin membaik selamanya	Optimisme tanpa mekanisme	Tuntut penjelasan keunggulan bersaing
Mengabaikan belanja pemeliharaan	Tidak dipisahkan di laporan	Perkirakan secara terpisah
Memakai DCF di usaha yang tidak cocok	DCF diajarkan seolah berlaku untuk semua	Lihat tabel di bawah

Jenis usaha	Kenapa DCF biasa tidak cocok	Alternatif
Bank	Utang adalah bahan baku; FCFF tidak bermakna	Model dividen, PBV terhadap ROE
Perusahaan yang belum berlaba	Arus kas negatif, masa depan sangat tidak pasti	Beberapa skenario berbobot
Siklikal ekstrem	Arus kas satu tahun tidak mewakili	Normalisasi dulu, baru DCF
Aset tak berwujud dominan	Belanja modal tidak menangkap investasi sebenarnya (misalnya riset)	Sesuaikan perlakuan biaya riset dan pengembangan

DCF adalah alat yang kuat di tangan yang jujur. Tetapkan asumsi sebelum menghitung, batasi g, laporkan rentang, dan kenali usaha yang tidak cocok untuknya.

Mitos atau fakta?

Ketuk setiap kartu untuk membaliknya.

"DCF menghasilkan nilai wajar yang pasti."

DCF menghasilkan nilai yang mengikuti asumsimu. Pada PT XYZ, asumsi wajar saja sudah menghasilkan rentang Rp259 sampai Rp613.

"Mendiskonto FCFF dengan biaya ekuitas itu lebih aman karena angkanya lebih tinggi."

Itu pasangan yang salah, bukan sikap hati-hati. Nilainya jadi terlalu rendah secara keliru. FCFF berpasangan dengan WACC.

"Bagian terpenting DCF adalah proyeksi lima tahunnya."

Pada model 5 tahun, nilai terminal biasanya menyumbang 60–80% nilai. Pada PT XYZ 73,6%.

"Kalau model bilang sahamnya 85% di bawah nilai, itu peluang emas."

Selisih sebesar itu lebih mungkin berasal dari asumsimu yang keliru. Pakai DCF terbalik untuk melihat asumsi pasar.

"Pertumbuhan terminal boleh setinggi apa pun asal perusahaannya bagus."

g harus lebih kecil dari r dan tidak melebihi pertumbuhan nominal ekonomi. Kalau tidak, nilainya tak terhingga atau tak bermakna.

Cek pemahamanmu

Latihan singkat ini tidak dinilai. Kuis resmi modul ada di bagian akhir halaman.

1. EBIT 400, pajak 25%, penyusutan 100, belanja modal 150, kenaikan modal kerja 30. Berapa FCFF?

320
220
250
400

400 × 0,75 = 300; 300 + 100 − 150 − 30 = 220.

2. Kamu menghitung arus kas yang khusus tersisa bagi pemegang saham (FCFE). Tingkat diskonto yang cocok adalah…

WACC
Suku bunga deposito
Biaya utang setelah pajak
Biaya ekuitas

Arus kas milik pemegang saham didiskonto dengan imbal hasil yang diminta pemegang saham: biaya ekuitas.

3. Ekuitas 6.000 dan utang 4.000 (nilai pasar), biaya ekuitas 15%, biaya utang 10%, pajak 20%. WACC-nya…

12,2%
13,0%
11,0%
12,5%

0,6 × 15% + 0,4 × 10% × 0,8 = 9% + 3,2% = 12,2%.

4. Arus kas tahun terakhir proyeksi 100, g abadi 5%, tingkat diskonto 10%. Nilai terminalnya (di tahun itu)…

1.000
2.000
2.100
1.050

100 × 1,05 ÷ (0,10 − 0,05) = 105 ÷ 0,05 = 2.100. Ingat, angka ini masih harus didiskonto ke hari ini.

5. Tujuan utama DCF terbalik adalah…

Membuat nilai model sama dengan harga dengan mengubah WACC
Mengungkap pertumbuhan yang harus terjadi agar harga hari ini masuk akal
Mendiskonto arus kas dari tahun terakhir ke tahun pertama
Menghitung nilai terminal tanpa tingkat diskonto

DCF terbalik bertanya "apa yang harus benar agar harga ini masuk akal?", lalu menilai apakah asumsi itu wajar.

Ringkasan dan kamus mini

Gagasan: nilai = nilai kini semua arus kas masa depan. Hasilnya mengikuti asumsi.
Arus kas: FCFF = EBIT(1 − t) + D&A − belanja modal − Δmodal kerja. FCFF dengan WACC, FCFE dengan biaya ekuitas.
Diskonto: k_e = r_f + β × premi; WACC memakai nilai pasar dan biaya utang setelah pajak.
Nilai terminal: FCF_n(1 + g) ÷ (r − g), syarat g < r. Biasanya 60–80% nilai.
Laporan jujur: tabel sensitivitas dan rentang, bukan satu angka. DCF terbalik mengungkap asumsi pasar.

DCF: Arus kas terdiskonto: nilai = jumlah nilai kini arus kas masa depan.
Mendiskonto: Mengubah uang masa depan menjadi nilai hari ini dengan membaginya (1 + r)^t.
FCFF: Arus kas bebas bagi seluruh penyedia modal.
FCFE: Arus kas bebas bagi pemegang saham saja.
Belanja pemeliharaan: Belanja modal untuk mengganti aset aus agar kapasitas tetap.
Belanja pertumbuhan: Belanja modal untuk menambah kapasitas.
Biaya ekuitas: Imbal hasil minimum yang diminta pemegang saham.
Beta (β): Kepekaan saham terhadap naik-turunnya pasar.
WACC: Biaya modal rata-rata tertimbang ekuitas dan utang setelah pajak.
Nilai terminal: Ringkasan nilai semua arus kas setelah periode proyeksi rinci.
Tabel sensitivitas: Nilai pada berbagai kombinasi asumsi, misalnya WACC dan g.
DCF terbalik: Mencari asumsi yang tersirat dalam harga pasar, lalu menilai kewajarannya.

Materi ini untuk pendidikan, bukan rekomendasi membeli atau menjual saham apa pun. PT XYZ adalah perusahaan rekaan; angka biaya ekuitas dan premi risiko di sini hanya ilustrasi hitungan.

Berapa Nilainya Sebenarnya? Valuasi DCF